专家分析存量房征税将是大势所趋

房产税改革自破题之日就与房地产调控结下密不可分的关系。近期，随着关于房地产市场持续升温、再度回暖的争议，健全房地产调控长效机制、推广房产税试点改革的议题再次趋热。其中，关于湖南、湖北是否加入改革试点的话题更是备受关注，也为房产税试点是否扩容蒙上了一层神秘面纱。

那么，究竟是否应扩大房产税试征范围、推进房产税改革？中国银行战略发展部高级经济师周景彤在接受本报记者采访时表示：“房产税是房地产调控的一项重要手段，长期来看，房产税的推广是大势所趋。”他表示，具体来讲，目前我国房地产调控主要依靠行政手段。房产税的有效推广对于完善中长期房地产调控制度，将计划性、行政性的调控手段转化成经济性手段，突破制度困境具有积极作用。综合来看，房产税不仅是一项重要制度，也是未来我国房地产调控政策的大方向，需要进一步推广。这不仅有利于房地产政策的转型，也有利于房地产市场健康、持续、稳定的发展。交通银行研究员夏丹也认为，开征房产税从长期来看是替代限贷限购等行政手段的有效政策，对于挤出投资投机性需求、引导居民合理购房需求具有积极调节作用，同时对于促进房价合理回归及房地产市场长期平稳健康发展具有积极意义。因此，对存量房征税将是未来房产税的一大发展方向。

实际上，自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革推进的步伐和节奏一直是人们关注的热点话题。在今年年初的全国“两会”上，财政部部长谢旭人明确表示，2012年将适当扩大房产税试点范围。

然而今年上半年改革试点工作却未得到实质性进展。对此，夏丹指出，我国房产税改革短期内还难以全面铺开，推进过程仍存在一定的阻力，大范围实行的两个必要条件还未具备：一是有效供应不足的局面需得到改善，否则房产税成本容易转嫁给处于弱势地位的购房者或租房者；二是技术准备需充分，包括个人住房信息系统和房屋价值评估体系还有待完善。此外，房产税的推广与地方政府的积极性有所关联。从沪渝试点情况看，两地房产税收额度都非常小，去年重庆该项税收约1亿元，与其土地出让收入784.4亿元相比微乎其微。特别是在经济低迷的背景下，面对居高不下的地方财政压力，以及对房地产投资的过度依赖，房产税推进的积极性明显不足。这一系列的约束条件也阻碍了房产税试点改革的推广。

值得注意的是，房产税改革日渐被重视，扩大房产税试点范围也成为眼下被公众提及最多的字眼。对于下阶段房产税改革的建议，夏丹指出，主要有两大建议。一是计税机制将发生改变。尽管具体征收细节及方案出炉时间还未公布，但按照2011年底国税总局的工作安排，新试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。这意味着，一个居民几年前买的第二套住房在征税时，不是按照当初的低价格作依据，而是按现在的市场价计算。当房价处于上升通道时，该计税机制将使当年应税住房计税价值较之前的计税方式有所提高。如此一来，税基随市场行情不断变化，更有利于发挥房产税调控投机需求及收入分配差距的作用，在房产增值同时收到相应社会回报，以改善环境、教育及交通等社会其他方面。

二是目前我国涉及房地产的税收有十余种，包括城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税、房产税等。尽管它们覆盖了房地产开发、保有、使用、转让等各环节，但总体来说开发建设环节和流转环节税负较重，提高了建设和交易成本，这都直接或间接地推高了房价；而保有环节税负较低，且除试点外对住宅免征，这对闲置住房和囤房炒作等投资投机行为起不到有效挤出作用。所以，提高房地产保有环节的税负，不仅有利于逐步挤压出目前市场的存量闲置房源，还有利于市场流通。

虽然开征房产税从长期来看是替代限贷限购等行政手段的有效政策，但在政策落实方面还有几个问题需要注意。周景彤表示，首先，需明确征税对象，即对哪些房该征房产税。可对居民持有二套以上住房征税，并逐步提高税率，以打击投机投资。对于刚需的住房部分则应免税。其次，地方政府也需要改变收入方式。第三，提高交易环节税负，有利于改善住房需求结构，改善民生自住需求，抑制投资投机需求。